Jubilación y vivienda: ¿vendo para vivir mejor en esta etapa?

Es una pregunta que no se hace en voz alta fácilmente.

Se piensa. Se da vueltas. A veces se convierte en una conversación interna que dura meses, incluso años. «¿Y si vendo la casa? ¿Es el momento? ¿Estaría haciendo lo correcto?»

Si llega a esta página, probablemente ya está en esa conversación consigo mismo. O con su pareja. O con alguno de sus hijos.

Y es una conversación que merece tomarse en serio, con calma, sin presión.

No hay una respuesta correcta universal. Pero hay preguntas que ayudan a encontrar la respuesta correcta para su caso particular. Eso es lo que quiero compartirle hoy.

La respuesta corta

Vender la propiedad en la etapa de jubilación puede ser una decisión muy inteligente. O puede ser prematura. Depende de varios factores que tienen que ver con su situación económica, su etapa de vida y lo que usted quiere para los próximos años.

Lo que sí es cierto es esto: la pregunta merece hacerse. No asuma que “lo correcto” es quedarse. Tampoco asuma que lo correcto es vender. Lo correcto es analizar.

1. Por qué esta decisión aparece en la jubilación

La jubilación cambia muchas cosas al mismo tiempo.

Los ingresos suelen reducirse. Los hijos ya no viven en casa. La propiedad que antes era perfecta para una familia de cuatro personas ahora la habita una pareja, o una sola persona.

Y la propiedad sigue generando gastos: impuesto predial, arbitrios, mantenimiento, servicios. En Lima, una casa de 250 metros cuadrados en Surco o Miraflores puede costar más de S/ 2,000 al mes solo en gastos fijos, sin contar reparaciones.

Al mismo tiempo, esa misma propiedad puede valer hoy entre 300,000 y 600,000 dólares según la zona y el tipo de inmueble. Es un capital importante que está “guardado” en ladrillos.

La pregunta que muchos propietarios se hacen es simple: «¿ese capital está trabajando para mí, o lo estoy administrando sin recibir nada a cambio?»

2. Cuándo vender puede tener mucho sentido

No digo esto para que venda. Lo digo para que evalúe con ojos abiertos.

Vender puede ser una decisión muy buena cuando la propiedad es grande para las necesidades actuales y su mantenimiento consume una parte importante del presupuesto mensual.

También tiene sentido cuando usted tiene claros los planes para el dinero que va a obtener. Hay propietarios que venden su casa grande en San Borja, compran un departamento bien ubicado en Barranco o Miraflores, y con la diferencia se aseguran una reserva que les da tranquilidad los próximos 15 o 20 años.

Ese movimiento —vender grande, comprar o alquilar algo más adecuado— se llama downsizing. Y no es una renuncia. Es una decisión inteligente que muchos propietarios en sus 60s y 70s toman hoy en Lima.

Otros prefieren vender la propiedad y alquilar. Hay algo de liberador en no tener que preocuparse más por el mantenimiento, las reparaciones, la administración. Eso es válido también.

3. Cuándo mejor esperar

Hay situaciones donde la decisión de vender puede ser prematura.

Si la propiedad es fuente de ingresos —tiene departamentos en alquiler, por ejemplo— la lógica cambia completamente. Ese flujo mensual puede ser más valioso en esta etapa que el capital en una cuenta bancaria.

También conviene esperar si no tiene claro qué va a hacer con el dinero. Vender sin un plan concreto puede convertir una propiedad segura en un capital que se gasta sin estructura.

Y hay algo más que importa: el componente emocional. Si la propiedad tiene un valor afectivo muy fuerte —la casa que construyeron juntos, el lugar donde crecieron los hijos— eso es válido y merece peso en la decisión. No todo se reduce a números.

Lo que sí le digo: el valor emocional de la propiedad no desaparece cuando se vende. Los recuerdos se van con usted, no con las paredes.

4. El momento del mercado

Esto no es una presión. Es información.

El mercado inmobiliario de Lima en 2026 está en un momento favorable para el propietario que vende. Las ventas de vivienda crecieron 25% en el primer trimestre del año respecto al mismo periodo del año anterior. El tiempo que demora en venderse una propiedad bajó de 26 a 17 meses en promedio.

Eso significa que hay más compradores activos en el mercado, y que las propiedades bien presentadas y bien valoradas se venden en plazos razonables.

No digo que venda porque “el mercado está caliente”. Digo que si ya estaba evaluando la decisión, el contexto actual no la perjudica.

5. Las preguntas que de verdad importan

Antes de decidir cualquier cosa, vale la pena sentarse —solo o con quien corresponda— y responder estas preguntas con honestidad:

¿Los gastos actuales de la propiedad me pesan o los administro cómodamente?

¿La propiedad tiene el tamaño adecuado para mi vida actual, o es grande para lo que necesito hoy?

¿Si vendiera, tengo claridad sobre qué haría con ese dinero?

¿Hay algún plan familiar —herencia, hijos, nietos— que cambia el cálculo?

¿La propiedad genera algún ingreso hoy, o solo genera gastos?

No hay respuestas correctas o incorrectas a esas preguntas. Pero las respuestas sí le dicen mucho sobre hacia dónde apunta su situación.

Errores comunes en esta etapa

Decidir por presión de otros. Los hijos que dicen “vende y pasa a vivir cerca de nosotros”. Los amigos que dicen “ahora que estás sola, ¿para qué necesitas esa casa tan grande?”. Las opiniones ajenas son bienvenidas, pero la decisión es suya.

No calcular bien los costos de la transición. Vender una propiedad en Lima tiene costos: alcabala, registros, comisión del agente, impuestos según el caso. Conocer esos números antes de decidir es fundamental.

Asumir que “ahora no es buen momento” sin verificarlo. Es una frase que he escuchado por años, en todo tipo de mercados. La única forma de saber si es buen momento para su propiedad específica es hacer una valoración real.

Tomar la decisión de forma aislada. Esta es una decisión que involucra finanzas, planes de vida, familia y emociones. Hablar con un asesor de confianza —inmobiliario, financiero o ambos— antes de decidir no es una debilidad. Es sentido común.

Una reflexión final

He acompañado a muchos propietarios en esta etapa. Algunos en sus 60, otros en sus 70. Algunos vendiendo la casa familiar en Miraflores después de 30 años. Otros vendiendo un departamento que ya no utilizaban bien.

Y lo que he aprendido es esto: la decisión correcta no siempre es la que produce más dinero. A veces la decisión correcta es la que produce más tranquilidad.

Hay propietarios que vendieron y se sintieron libres. Otros que vendieron y lo lamentaron. Y hay quienes decidieron no vender y están muy bien así.

No existe una respuesta única. Existe su respuesta. Y para encontrarla, lo más valioso no es un portal inmobiliario ni una calculadora en internet. Es una conversación honesta con alguien que conoce el mercado y que está dispuesto a escucharle primero antes de recomendar nada.

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Si tiene una propiedad en Miraflores, Surco, San Borja, Barranco o zonas cercanas y todavía está analizando la decisión, una conversación puede ayudarle a entender mejor sus opciones.

A veces, después de conversar, la mejor decisión es vender. Otras veces, la mejor decisión es esperar. Lo importante es tomar la decisión correcta para su caso particular.

Preguntas frecuentes

¿Es buen momento para vender una propiedad en Lima si me estoy jubilando?

El mercado inmobiliario de Lima en 2026 está mostrando condiciones favorables para el vendedor: las ventas crecieron 25% en el primer trimestre y el tiempo promedio de venta se redujo. Pero “buen momento” depende también de su situación personal. El mercado ayuda, pero la decisión de fondo debe estar alineada con sus planes de vida.

¿Qué impuestos debo considerar si vendo mi propiedad al jubilarme en Perú?

En Perú, la venta de un inmueble puede estar afecta al Impuesto a la Renta de segunda categoría (5% sobre la ganancia de capital) si la propiedad no es la casa habitación principal o si no se cumplen ciertos requisitos de tiempo de propiedad. También existe la alcabala, que paga el comprador. Es importante consultar con un especialista tributario antes de firmar cualquier contrato de compraventa.

¿Qué es el downsizing y conviene hacerlo al jubilarse?

El downsizing es la decisión de reducir el tamaño de la vivienda: vender una casa grande y comprar o alquilar algo más adecuado para la etapa actual. Puede tener mucho sentido cuando los hijos ya no viven en casa y cuando los gastos de mantenimiento de la propiedad grande pesan en el presupuesto mensual. La diferencia entre lo que se obtiene por la venta y lo que cuesta la nueva vivienda puede convertirse en una reserva financiera importante.

¿Conviene vender y alquilar en lugar de comprar otra propiedad?

Para algunas personas sí. Alquilar en la jubilación ofrece flexibilidad y elimina la responsabilidad de mantenimiento. Para otras, la propiedad propia da una sensación de seguridad y estabilidad que no tiene precio. Depende de cómo usted valora esa estabilidad y de cuáles son sus planes a mediano plazo. No hay una respuesta universal.

¿Puedo vender mi propiedad yo mismo para ahorrar la comisión del agente?

Legalmente, sí. Pero en la práctica, vender directamente es más complejo de lo que parece: valorización, negociación, verificación de compradores, trámites legales. Muchos propietarios que intentan vender solos terminan vendiendo por debajo del precio de mercado o enfrentando problemas en el proceso. Un agente experimentado puede recuperar su comisión —y más— en el precio que negocia.

¿La propiedad que vendo afecta mi pensión de jubilación en Perú?

La venta de una propiedad no afecta directamente su pensión de jubilación de la ONP o AFP. Son sistemas independientes. Sin embargo, si obtiene un capital significativo de la venta, puede afectar su declaración de impuesto a la renta anual. Consulte con un asesor financiero para planificar cómo administrar ese capital de forma eficiente.

Diana Barreda — Team Samanez Barreda, RE/MAX Visión
Especialista en venta de propiedades en Miraflores, San Borja, Surco, Barranco y San Isidro
comovendermicasaperu.com